Возьму и сдам

Пощелкивая сочленениями, эскалатор спустил меня на первый этаж, прямо к троице охранников. Старший, с пистолетной кобурой на боку, глянул внимательно и тут же потерял всякий интерес. Предо мной мягко расползлись автоматические двери, и я вышел на улицу, оставляя за спиной огромный новый торговый комплекс, в котором насчитал трех арендаторов: салон мобильной связи, ювелирный магазин и сетевого продавца бытовой техники. Остальные павильоны обнадеживали завешанными изнутри торговых секций плакатами: «Скоро откроемся».

Говорят, руководство центра выстроило концепцию по привлечению арендаторов на свои площади, и некоторые желающие попали в длинный лист ожидания – если привилегированные бренды первой очереди не зайдут, то может наступить и их черед. Пока же одинокая охранница второго этажа, откровенно скучая, следит, чтобы любопытные не попытались пройти выше, через перетянутый красно-белой лентой эскалатор.

Коммерческая недвижимость в Орске предмет интересный, но сложно поддающийся логическому осмыслению. Изучение интернет-объявлений с предложениями аренды показывает почти четырехкратный перевес спроса над предложением, что не ведет к разумному, как казалось бы, снижению арендных ставок. С одной стороны, это объяснимо: стоимость содержания площадей за счет роста тарифов на энергоносители год от года только увеличивается. С другой, похоже, собственники не готовы отказаться от привычной прибыли. Несмотря на то, что в одном из агентств недвижимости на условиях анонимности нам подтвердили, что рынок коммерческой аренды в последнее время практически встал. По крайней мере, количество сделок, проходящих через них, сократился в разы.

Прямо интересно, откуда они цены берут

Татьяна недавно задумалась о расширении бизнеса и активно ищет торговые площади, чтобы свои 70 квадратных метров увеличить хотя бы до 100. Но, арендуя до сегодняшнего дня помещение у знакомых, она была шокирована ценой аренды не по дружбе, а по рыночной цене.

– Не думаю, чтобы 100 рублей за метр, которые я плачу сейчас, приносили убытки хозяевам. Дружба дружбой, понятно, что цены в такой ситуации могут быть пониже, но ведь никто не будет работать себе в убыток. Значит, им этих денег хватало, чтобы оплатить все расходы по содержанию помещения. Но, когда я звоню по объявлениям, цены, честно говоря, шокируют. Главное – никто не хочет уступать ни рубля, вот что удивительно. У нас что, Москва, чтобы по тысяче-полторы за метр брать?

Впрочем, эта цена для Орска не рекордная. Надежда искала 50 квадратных метров для продуктовой точки.

– На Станиславского магазин, где хозяйка 2500 рублей за аренду просит, и даже намека на удешевление нет. Я потом узнавала – там арендаторы все время меняются, одни поработали, не потянули, съехали, другие заезжают. Продуктовые магазины по цене сегментированы достаточно отчетливо и мне, с моим ассортиментом, уйти далеко от центра, значит, разориться. Оптимальная цена аренды, чтобы товар не стоил запредельно, для меня, например, 500 рублей за метр. Бывает, что такое предложение проскакивает, но тут надо смотреть внимательно: даже в центре есть «мертвые» места, когда вроде и все рядом, а народ не идет. Есть риск заехать и «попасть» на деньги. А по-хорошему бы стоило ограничить размер прибыли для арендодателей законом, чтобы банки платили одну ставку, а продуктовые магазины – другую. Но это из области мечтаний, конечно.

Работаем «в ноль», зато без хитростей

Звонок человеку, который не ищет, а активно предлагает торговые площади, показал ситуацию с другой стороны.

– Я с этого ничего практически не получаю, мне нужно разгрузить бюджет, снизив расходы. Не пытаясь скрыть часть платежей, открыто говорю – 800 рублей за метр и больше никаких расходов нести не придется. Дорого? Можете заехать туда, где по 400, но не удивляйтесь, что через месяц вам принесут платежку еще рублей на 500, потому что в договоре аренды коммуналка не была прописана. В туалет ходишь, свет жжешь, водой пользуешься – плати. Хозяину такой клиент, по большому счету, выгоден. Расторгнуть договор можно, уведомив об этом за три месяца. То есть четыре месяца, как минимум, арендатор будет платить. А потом следующий такой же заедет. И еще смотрите – я не настаиваю на том, чтобы отдать все помещение, только часть. Вы же не найдете отдельно стоящее помещение на 30 метров, да и вообще практичнее сдавать все чохом, а мы предлагаем именно выбрать размер площади, который вам нужен.

Все в цене сидит в конечном итоге

Максим как раз из тех, кому было нужно небольшое помещение с отдельным входом. Его бизнес – производство суши и продажа ингредиентов для их производства.

– Найти небольшое помещение действительно серьезная проблема. Чем меньше, тем дороже получается. Мы искали достаточно долго, но так и не нашли, пришлось брать с соседями. Вот пример: был вариант – помещение 100 метров полгода простаивает, на полгода находятся арендаторы. Нам столько не надо было, но убедить владельца сдавать часть круглый год не получилось. Ему проще потерпеть, потом наверстать упущенное. Но ведь каждый рубль аренды, в конце концов, оплачивает конечный потребитель, в торговле это покупатель. Я скажу, что если бы цена аренды была справедливой, наша продукция была бы дешевле процентов на 20. Можно, конечно, сказать, что это разговор в пользу бедных, но, правда же, очень дорого.

Для нас все решает логистика места

Дмитрий работает в интересах одной из федеральных торговых сетей. Запросы у арендаторов серьезные – 800-1500 метров торговых площадей. Но размеры, как поясняет собеседник, не главный критерий в поисках.

– Нам нужна развитая логистика вокруг этого места. А таких, к сожалению, немного. В первую очередь – удобный подъезд и подход для покупателей. Вариант, когда до торгового центра нужно ехать на окраину, плох для нас тем, что не обеспечит равномерной нагрузки на точку, будут пиковые дни в выходные и затишье в будни. Второе, чего не хватает сегодня Орску – продуманные пути доставки товара. Здесь практически нет торговых центров, построенных по специальным проектам. Думаю, что вариант в конце концов отыщется, но это будет не совсем то, что виделось бы в идеале. И только время покажет, как сильно недостатки влияют на результат.

Зачем тебе офис

У торговых сетей федерального уровня вообще очень специфические представления об Орске. Иногда – кардинально расходящиеся с общепринятыми оценками. Скажем, они исходят из того, что работающих в городе – 7%. Им неинтересны цифры официальной общей занятости, во внимание берется только сектор, который занят реальным производством – заводы, карьеры. Наш город выглядит не суперпривлекательным, но их бизнес, развивающийся во многом на заемные деньги, диктует экспансивную модель поведения. Олег Еськин представляет интересы таких ритейлеров и видит, в чем основные проблемы.

– Затишье на этом рынке кажущееся. Сегодня местные предприниматели испытывают давление со стороны федеральных компаний, это правда. И вот они активности убавили, в то время как федералы достаточно деятельны. Обороты их растут, причем не стоит думать, что им непременно нужны огромные площади, часто речь идет о сотне метров. И они готовы и уже скупают местные действующие сети. В этом году можно ждать, помимо представителей продуктовых сетей, продавцов детских товаров, недорогой одежды. Тут все будет зависеть от покупательной способности. Средний чек в Орске невелик. Притом что площадей в городе на первый взгляд достаточно, это не совсем так. Главный дефицит лежит в диапазоне 80-400 квадратных метров. С другими дело обстоит немногим лучше. Ведь дороговизна аренды – следствие того, что не строится нормальных, специально для этого «заточенных» зданий. «Европейский», например, неплохая попытка такой голод утолить, но это не новостройка, а значит, требуемые параметры соблюдены не в полной мере. Гораздо лучше это получилось у «Декора», если уж приводить примеры. Есть еще один фактор – административный, на котором многое завязано. Пытался сюда пробиться «McDonalds» и на фоне обещаний о поддержке провалили проект, если прямо говорить. Тут такая односторонняя связь получается – как что-то нужно, вспоминают о социальной ответственности бизнеса, а вот помочь бизнесу, когда нужно – извините, это ваши проблемы.

Стоимость аренды в цене товара в среднем рассчитать невозможно. В разных районах и для разных продуктов она будет отличаться. Но резервы для ее снижения, в первую очередь – при реализации грамотной инвестиционной политики, есть. В этом не сомневается никто из собеседников. Осталось только дождаться, когда сама власть обратит внимание на эту проблему и выйдет на предметный разговор с бизнесом.