Капитальный ремонт в многоквартирных домах. Как реализуется региональная программа?

На расширенном заседании комиссии Общественной палаты Оренбургской области по вопросам ЖКХ, строительства, транспорта, цифровизации, комфортной среды обитания обсудили результаты мониторинга реализации региональной программы «Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Оренбургской области, в 2014-2043годах».

В работе заседания приняли участие представители регионального министерства строительства, жилищно-коммунального, дорожного хозяйства и транспорта; областного Фонда модернизации ЖКХ; государственной жилищной инспекции и общественного совета при ГЖИ; Законодательного Собрания Оренбургской области; областного департамента по ценам и регулированию тарифов; муниципальных образований и управляющих компаний.

— Тема жизнеустройства, комфорта обитания – одна из самых насущных и волнует каждого оренбуржца, — отметил председатель профильной комиссии Общественной палаты Владимир Бэр. – Сегодня на повестку вынесена тема многоквартирных домов (МКД). Мы подошли к обсуждению предметно, основательно. Комиссией ОП проведен общественный мониторинг за ходом исполнения региональной адресной программы по проведению капитального ремонта в многоквартирных домах за 2022 год и 9 месяцев текущего года, а также по вопросу финансовой устойчивости регионального оператора.

О результатах общественного мониторинга доложила член комиссии ОП Надежда Маленкова. Она отметила, что реализация региональной программы осуществляется в соответствии с Жилищным кодексом РФ и областным законодательством. На территории Оренбуржья действует региональный оператор — некоммерческая организация «Фонд модернизации ЖКХ Оренбургской области», основными функциями которого являются аккумулирование взносов на капремонт; открытие специальных счетов и совершение операций по этим счетам; осуществление функций технического заказчика; финансирование расходов на капремонт; взаимодействие с органами государственной власти Оренбургской области и органами местного самоуправления; оказание консультативной помощи, управление временно свободными денежными средствами.

По данным ФМЖКХ и регионального минстроя, в соответствии с краткосрочным планом реализации региональной адресной программы, в 2023 году предусмотрено проведение мероприятий по капитальному ремонту на 1092 МКД, из которых 514 составляют проектные работы и 634 МКД – строительно-монтажные работы.

В подавляющем большинстве случаев денежные средства собственников аккумулируются на счете регионального оператора — в «общем котле». Платежная дисциплина в 2022г. составила 98%, за 9 месяцев 2023 года – 94%, что оценивается курирующим органом положительно. Вместе с тем, имеется задолженность — 1,407 млн. рублей.

В части софинансирования работ по капремонту, по данным ФМЖКХ, распределение выглядит следующим образом: 98% оплаты осуществляется собственниками помещений и только по 1% – средства МО и области.

Минимальный размер взноса на капремонт общего имущества в многоквартирных домах зависит от их этажности (постановление Правительства Оренбургской области). Так, на 2023 год для домов до трех этажей включительно он составляет 7,25 рубля на один квадратный метр общей площади помещения, принадлежащего собственнику; для домов в четыре и пять этажей — 9,21 рубля; от шести этажей и выше — 11,62 рубля. При этом, по отчету ФМЖКХ, 51% всех домов Оренбуржья составляет малоэтажное жилье.

Какие проблемы тормозят работу? По информации, предоставленной муниципальными образованиями, краткосрочные планы в муниципалитетах формируются хаотично, отсутствует единое понимание порядка формирования краткосрочного плана. Так, региональная программа в 2022 году корректировалась 4 раза. Это, с одной стороны, может являться причиной затягивания сроков выполнения работ. С другой стороны, причина неизбежна, поскольку в региональном законодательстве детальный порядок формирования краткосрочного плана не прописан. Одной из причин невыполнения краткосрочного плана также называется отсутствие заявок подрядных организаций, что вынуждает переносить сроки ремонта на неопределенный период.

Отмечен следующий положительный момент: взаимодействие муниципалитетов с региональным оператором выстроено на хорошем деловом уровне, проблемных ситуаций не отмечено. Исключение — Матвеевский район, где указывается отсутствие обратной связи между регоператором и собственниками при поступлении жалоб.

Основными жалобами практически по всем территориям являются нарушение сроков выполнения работ, их низкое качество, причинение ущерба имуществу собственников, недостаточный контроль за подрядными организациями и ходом исполнения контрактов, нарушение гарантийных обязательств, проблемы включения домов в краткосрочный план, несогласие с размером индивидуального взноса.

По информации областного минстроя, финансовая устойчивость региональной системы капитального ремонта по состоянию на 2023 год такова, что не позволяет выполнить региональную адресную программу в срок, до 2043 года, в полном объеме.

Предложенные министерством меры по повышению финансовой устойчивости в части увеличения софинансирования региональной программы за счет средств областного и местных бюджетов не конкретизируют процент увеличения (на сегодня составляет по 1%) и не решают задачу. Что касается увеличения минимального процента взноса на коэффициент, а не на индекс инфляции, — решение положительное, однако необходимо понимать, какая разница на сегодняшний день между установленным минимальным размером взноса и экономически обоснованным.

Кроме того, утвержденный минимальный размер взноса в разрезе этажности (с уменьшением в сторону «малоэтажек») не представляется обоснованным, поскольку именно малоэтажные дома ввиду их маленькой площади являются экономически не рентабельными; их сборы не позволяют провести капремонт без увеличения взноса. Повсеместная практика отказа управляющих компаний от таких домов лишь подтверждает данный факт. В такой ситуации собственники рискуют не дождаться капитального ремонта, а перекрестное субсидирование малоэтажных домов высотками несправедливо по отношению к собственникам последних.

Как отметил генеральный директор некоммерческой организации «Фонд модернизации ЖКХ Оренбургской области» Олег Белан, в 2024 году исполнится 10 лет реализации региональной программы капремонта общего имущества в многоквартирных домах. Она проходит в буднях, решениях проблем. В целом, программой предусмотрен ремонт общего имущества более чем 9 тысяч многоквартирных домов общей площадью 32 млн. кв. метров. За годы работы обновили крыши, фасады, фундаменты и инженерные системы в 3420 многоквартирных домах (5868 видов работ) общей площадью 14 млн. кв. метров. Результат – почти полмиллиона оренбуржцев улучшили свои условия проживания.

В планах 2023 года – капитальный ремонт общего имущества в 634 многоквартирных домах. Краткосрочный план реализации региональной программы капремонта будет реализован в 100%-ном объеме. По состоянию на 27 ноября текущего года, контрактация краткосрочного плана по строительно-монтажным работам и проектно-сметной документации составляет 100%, а доля его исполнения 76,4%. С 2019 года новым направлением стал капремонт многоквартирных домов, расположенных в границах исторической части городов Оренбург и Новотроицк.

Отмечается рост доверия оренбуржцев к программе капитального ремонта, как следствие – увеличение уровня собираемости взносов на капремонт, который вырос с 93,1% в декабре 2020 года до 98,1 в декабре 2022 года.

Как повысить темпы реализации региональной программы, ее эффективность? Какие меры принимаются на уровне областного минстроя, Заксобрания? На этом заострили внимание начальник управления по капитальному ремонту и расселению из аварийного жилищного фонда министерства строительства, жилищно-коммунального, дорожного хозяйства и транспорта Оренбургской области Марина Ильина и заместитель председателя комитета по собственности, природопользованию и строительству Законодательного Собрания Оренбургской области Валентин Купинов.

В ходе заседания говорилось о необходимости корректировки регионального законодательства, совершенствовании софинансирования и определении его источников, экономической обоснованности минимального взноса. Привлечено внимание к вопросам взаимодействия с собственниками, управляющими компаниями, органами местного самоуправления, подрядчиками; проблемам контроля и приемки выполненных работ, гарантийных обязательств. В этой же связке – вопрос уровня квалификации кадров. Поднят и вопрос ответственности собственников за воспрепятствование ремонтным работам.

О том, как идет работа в муниципальных образованиях, рассказали первый заместитель главы администрации Сорочинского городского округа по оперативному управлению муниципальным хозяйством Алексей Богданов; начальник МКУ «Управление градостроительством и ЖКХ Медногорска» Алексей Пикуля; руководитель управляющей компании Чкаловская Оренбурга Сергей Балдин.

Вопросы качества – первоочередные. Как сообщила ведущий специалист государственной жилищной инспекции по Оренбургской области Ольга Лахтикова, с 1 января 2023 года, в связи с обращениями граждан по качеству проведения капитального ремонта, проведена 41 проверка, выдано 21 предписание об устранении недоработок, из них 7 исполнено.

— Оценка собственников жилья является важным критерием реализации региональной программы капитального ремонта домов, — отметил заместитель председателя общественного совета при ГЖИ по Оренбургской области Виктор Занин. —  Люди платят деньги, и они должны видеть хорошие результаты.

Подводя итог диалогу, Владимир Бэр констатировал, что в ходе заседания удалось получить ответы на многие вопросы. Есть проблемы в стадии решения. Предстоит справиться с нерешенными делами. Рекомендации, выработанные с учетом прозвучавших мнений и предложений, будут направлены ответственным ведомствам, органам местного самоуправления. Вопрос – на общественном контроле.

Фото предоставлено Общественной палатой Оренбургской области

16+